一、上市与辉煌

     2019年12月20日，经历了长达十一年的等待，中新集团终于在上海证券交易所挂牌上市，成为首个获批上市的国家级经开区开发运营主体，也拉开了国家级开发区上市的序幕。

     中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（简称中新集团）由中国、新加坡两国政府于1994年8月合作设立。作为国内产业园区企业的标杆，中新集团长年位居全国经开区榜首，实现生产总值增长200倍、财政收入增长1800倍的成绩，被评为“2019中国产业地产30强”榜单第一位。旗下的苏州工业园区也成为国内发展速度最快、建设水准最高、竞争力最强的开发区之一。

     中新集团是如何实现此等辉煌？背后有哪些深层次原因？未来发展还面临哪些隐患？


二、关键成功要素

（一）出身“名门”——得天独厚的政策环境

1992年，邓小平同志在“南巡”时提出要向新加坡学习；1993 年 4 月，李鹏总理明确表示支持在苏州建设联合工业园区。1994年，苏州工业园项目由国务院正式批准，李岚清副总理和新加坡总理李光耀共同签署了联合开发苏州工业园区的合约，这是中新两国的第一个合作园区。在高层领导的支持下，苏州工业园得到了诸多的创新政策支持，使得苏州工业园兼具“国企资源禀赋+市场化管理的灵活性”。

国家给予苏州工业园许多创新性的优惠政策，例如《国务院关于开发建设苏州工业园区有关问题的批复》中明确，在执行全国统一的“分税制”财政体制前提下，苏州工业园区新增财政收入5年内（1994年－1998年）免除上缴。享有“上不封顶”的项目自行审批特权，相当于省一级的外事管理权限。此外，江苏省和苏州市针对当地园区发展出台的有关机构、规划、开发、经营、管理等规定，对苏州工业园的发展提供了有利的条件。

建立了中国-新加坡联合协调理事会、园区管委会，将监管者和管理层的职能与开发商区分开来，自成立以来举行了19次中新联合协调理事会，及时协调解决发展中的重大问题，极大地提高了园区的行政效率。

苏州工业园拥有多数地级市无法企及的自主性。例如，可以批准三千万美元以内的外资项目；每项申请可批复900亩以内土地；可以批准海外正式访问申请、签发公务护照、并直接从外国使馆申请签证等。此外，还拥有全国唯一涵盖医疗、住房、养老和失业救济等各项社会保障的苏州工业园区公积金制度等。

（二）区位优势——位于“长三角”核心区

苏州工业园具有明显的区位优势，位于长三角城市群的“腹地”，承接苏州市区、上海的产业转移。拥有发达的高速公路、铁路、水路及航空网，轨道交通20分钟到达上海、60分钟到达南京，与沪、宁、杭融入同城轨道化生活。所在的苏州市是中国古都之一，具有超过两千年的历史，被称为“东方威尼斯”。


（三）规划前瞻——借助新加坡经验打造核心竞争力

得益于新加坡的先进经验，在园区设立之初，就坚持“需求未到，基础设施先行”的理念。始终坚持规划设计超前于开发建设需要，形成了着眼于50年发展、超过300项的整体概念规划，并在实施过程中严格执行。目前，首期8平方公里建成区平均建筑密度达60%、容积率达1.3，接近新加坡中心城区水平，区域城市开发现状与25年前的总体规划蓝图基本一致。

建园初期的规划费用达3000万元，在当时引起了巨大的争议。现在来看，超前的规划和建设高瞻远瞩，为园区带来了长远的收益。正是因为新加坡的经验，让苏州产业园站在巨人的肩膀上，使得公司在规划、建设、招商等方面的理念、经验得以标准化、系统化，走在了全国的前列，为后期差异化的复制奠定了基础。


 （四）“1+2”业务模式，业务组合良好

中新集团确立了以“园区开发运营为主体板块，以载体配套、绿色公用为两翼协同发展”的业务格局。业务除了主营成长的土地一级开发业务、房地产开发与经营（长租公寓、工业厂房、商业租赁），还从事招商代理、工程代理、国际教育、物业管理等多元化服务。旗下拥有中新置地、中新公用、中新教育等50多家子公司，实现了良好的业务组合。

中新集团在产业投资方面也有不错的表现，拥有国内规模最大的股权投资和创业投资母基金（国创母基金），以及一批小贷公司、科技金融超市、融资租赁公司等。截止2019年6月，中新集团长期股权投资共计25.86亿元，投资收益也基本呈现上涨态势。


数据来源：招股说明书



（五）“轻装上市”，经营稳健。

为了能够以非房地产行业的“园区开发”性质上市，自2017年开始，中新集团开始剥离房地产相关业务，2017-2018年，中新集团的营业收入有所下降，但利润却逐年上升。


数据来源：招股说明书

另外，得益于房地产的集中处置，2017年到2019年，中新集团的资产负债率逐年降低。截至2019年9月末，中新集团的资产负债率为42.84%，低于行业平均水平，财务状况非常稳健。


数据来源：招股说明书


（六）创新生态系统——促进产业聚集。


多年以来，中新集团大力推进“科技跨越计划”和“科技领军人才创业工程”，加大科技投入，R&D经费支出占GDP比重高达3.4%（科技部火炬中心口径为5%），充分运用国际科技园、创意产业园、中新生态科技城、苏州纳米城等载体，形成了创新型的产业集群。


园区自2007年开始聚焦发展生物医药、纳米技术应用，累计聚焦460余家生物医药高科技创新企业、近万名高科技创新人才。2019年，生物医药、纳米技术应用、人工智能三大新兴产业分别实现产值900亿元、840亿元、290亿元，生物制药和纳米信息技术实现连续平稳增长。


数据来源：招股说明书


中新集团形成了较强的产业前瞻化布局能力、产业聚集能力。在2009年，苏州市政府就印发了《关于促进苏州工业园区建设国家创新型科技园区的通知》，并制定了配套的考核办法。


2000年，建设了苏州国际科技园，为苏州工业园区提供了科技创新、知识创新和企业孵化的重要载体。2014年，苏州工业园10家创新孵化器挂牌，签约了包括联想之星、36氪等业内知名的专业孵化机构，其中超过50%的企业落户在苏州国际科技园。目前已集聚众创空间75家，引进了孵化项目1600多个。2017年布局以云计算和大数据为支撑的人工智能产业，进一步增强新兴产业对区域经济的支撑带动力。


中新集团虽然在过往已经取得诸多辉煌成就，但是在未来发展中，依然存在一些潜在的风险和隐患。



三、未来发展的主要风险


（一）战略转型的压力，主营业务收入面临下滑的风险。


中新集团在上市时承诺：未来将逐步剥离地产业务，剩余的土地储备，将采用自持自用、自持出租方式，不对外销售。这意味着中新集团将进行战略转型，聚焦于产业园区的持有、运营、服务。但是，剥离了房地产业务后，靠什么来“弥补”主营业务收入？这是未来面临的一大核心挑战。


事实上，在中新集团近两年的主营业务收入中，主要由“土地一级开发”、“房地产开发与经营”、“市政公用”以及“多元化服务”四个部分构成，其中房地产一、二级开发的占比均超过70%，如果这一块收入没有了，则主营业务收入面临着较大的下滑压力。


数据来源：招股说明书


（二）主导产业升级的压力。


随着全球地缘政治格局变化、中国宏观经济的转型升级，再加上本次疫情的冲击，我国产业结构也面临重大调整，那些受惠于本次疫情、未来会加速发展的产业包括：医疗医药健康及相关产业、智能制造产业、新零售、在线教育、网络直播等产业等。


同时，国家近年来大力扶持的战略新兴产业（例如，新一代信息技术、节能环保、新能源、新材料、文化创意等）也将持续发展。而受本次疫情冲击较大的低附加值、劳动力密集型的传统生产制造业、低端服务业的发展颓势不可避免。


面对实体经济的“此消彼长”，疫情之后，苏州工业园原来的部分主导产业可能出现“颓势”，必将导致“空置率”和招商难度的大幅增加，转型升级的压力“陡然增大”，需要尽快启动主导产业的升级。


（三）新兴业务孵化的压力。


未来逐步剥离房地产一、二级开发业务后，中新集团亟待明确“接棒”业务。通常来说，产业园区企业还有两大块战略新兴业务，即产业服务、产业投资。其中，产业服务板块一般包括产业研究、产业招商、载体租赁、物业管理、IT服务、人才服务、政策对接、孵化器等。而产业投资板块一般包括直接股权投资、产业基金等业务。


从中新集团的年报可见，战略新兴业务在总收入中的占比不高，过去应该仅仅是作为地产开发主业的“配套”，资源投入和业务能力都有明显不足，如果仍然按照过去的模式，新兴业务的体量和能力均不足以支撑中新集团的可持续发展。


（四）体制机制束缚的压力。


作为中国与新加坡合作的创新典范，中新集团享受到了很多“制度创新”的红利，但是，也仍然延续了一些国企的特征，还存在一定程度的激励性不足、效率低等现象，部分员工的工作主动性、不高，缺乏主动变革的意愿和动力，不能适应公司未来的战略转型要求。
 
（五）跨区域能力仍显不足，业务集中风险依然存在。


在跨区域发展方面，中新集团的主营业务还集中在苏州。虽然已在江苏南通、宿迁等地实施园区开发运营项目，但相对于其他市场化的产业园区上市公司而言，迈向全国的步伐还是较慢，在一段时间内，主营业务市场过度集中的风险会持续存在。


四、结语


中新集团凭借独特的政策和区位资源禀赋，以及新加坡先进经验，建设了以苏州工业园为代表的产业集群，在园区规划、建设、招商等方面走在我国产业园区的前列，上市后也获得了更大的发展空间。


然而，面对复杂多变的政治经济环境、日益激烈的竞争态势，以及企业自身战略转型升级的内生要求，中新集团需要进一步“与时俱进”，充分利用自身的政策和资本优势，明确战略规划，升级盈利模式，继续进行体制机制创新，加快跨区域布局，才能继续引领行业的发展。（完）


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