住建部政策研究中心副主任王珏林

7月12日，由搜狐焦点网天津站主办，《旅伴》杂志、中共武清党委宣传部共同协办的“蜕变•武清再升级”区域论坛圆满落幕。住建部政策研究中心副主任王珏林、武清党委宣布部部长张立冬携手北京裕昌置业集团天津投资有限公司总经理董进、天津翠金湖房地产开发有限公司副总经理刘昕、松江运河城 (论坛) (论坛)项目经理宋亚男、保利地产天津公司营销经理周黎丽等房地产名企负责人，共同探讨武清未来的价值升级，解析京津联动大背景下区域面临的机遇和挑战。

住建部政策研究中心副主任王珏林认为，大家看到从去年十月份第四季度开始。我国的东部地区一线城市的房地产发生了变化。其实是前三季度这块区域包括全国方面的市场并不太好。整个销售量才六亿多平方米。当时我一看这个市场如果这么发展下去又是一个不好的趋势。但是十月份发生了急剧的变化。最后去年2012年全国商品房销售量11亿多平方米，也就是说后三个月每个月卖1亿多平方米。一个大冲刺。什么原因呢?实际上就是很重要的原因就是十八大。因为十八大召开顺利完成换届以后，给我们投资，给未来的经济。尤其给房地产开发企业一个信心，所以拿地的积极性增加了。开始拿地了，所以以前咱们在前三季度有些地都拍不出去。但到第四季度开始抢地了，有信心了，看到了提出新目标，新兴城镇化。

所以从另一个方面。消费者担心房价上涨，所以开始不管要买房或者是准备的，开始买了。我不知道你们企业，是不是你们在武清有这个反应，在北京反应的非常快。

为什么今年第一季度我们二手房市场又出现一个高潮?这个影响的是“国五条”。两会召开，两会前国务院提出的新的调控“国五条”由于开两会，在这段时间，一个月的时间这些“国五条”没落地。所以这期间开始抢交易办证。所以形成了这个市场彻夜排队。因为个税20%。所以他们问我说怎么办?我说赶快卖。毕竟增加税，而且这个税的幅度又这么大。所以这两个应当是影响我们这段时间到四月份以后“国五条”落地。虽然落地的城市不多，但整个预期已经发生了变化。所以截止到今年5月份整个销售的实际上是才4亿多平方米。咱们别忘了是去年整个销售11亿多平方米。

所以市场的情况说明两个。现在大家关注的是新兴城镇化。这个新兴城镇化提出的建设四化。也就是工业化、城镇化、信息化、农业现代化，而且还把我们过去提出的调整结构，协调发展。

还有一些改革开放推进这方面全面的以人为本，这些东西的落地。这样对我们城市来讲。我们前三四年城市是粗放型建设。现在我们应当步入尤其我们的东部，一些大城市步入到求质量的、求水平的。这种进入新的城市建设阶段，不能过去一样那么粗放。

布局不合理，而且还有刚才老总说的，我们的城市都同质化，千篇一律一样。我们新兴城镇化的前提下，如果我们不显示我们的水平，我们的特点，我们就没有竞争力，而且我们国家的城市都一样，到哪儿都一样。大家说旅游也好，作为城市文化也好，作为发展资源也好。必须每个城市应该有它的特点。如果大家都长一个模样以后还看什么?没有办法看了。所以有好的，有一般的，各种不一样的，有胖有瘦，为什么到美国看不烦，因为各种品种都有，都是新鲜的。

所以我们城市也是一样。所以我们的城市未来的竞争力，城市的竞争力就是做成我们宜居的，环保的，绿色的，这种求质量的，求特点的城市。实际上既是体现城市又体现我们将来未来的竞争力。所以现在提出来李克强总理提出人的城镇化，就怕大家理解成又是我们20世纪初期提出的，我们积极推进城镇化的要求，到现在已经十年时间了，我们走的那种城镇化改变我们整个土地模样，身份变样的城镇化实在要不得。所以我们应该建成我理解是以人为本的城镇化。

以人为本的城镇化最简单就是我们不是说一个农民的身份转变就达到城镇化目标，而是这个人如果进入城市这个家庭，要准备好。城市要投入，就业有没有保障，孩子有没有学上，而且人多以后，公共交通，我们的道路很多各方面准备好没有。没准备好他还会回去，这就是我讲的。

所以说我们应当用更长的时间，二十年、三十年更长的时间，我们的城镇化应当是以好为准，好和快，只快不行，过去我们说又快又好，现在我们说又好又快，求质量。所以我们城市应当是未来重要的发展方向，也是每个城市政府竞争的重要平台。

第二点讲房地产，因为今天时间咱们随便发言不能太长，不是做报告。房地产实际上大家看。讲一个道理不是我们房地产想不想发展。我觉得城市发展不发展，城市发展，城市是消费者，我们房地产业是供应者。城市发展就需要我，我给你提供产品。所以为什么跟大家说这个，城镇化往前推进必然需要房地产来支持。所以房地产肯定是要发展的。但是房地产要发展不是个短期的。一旦经济出现问题房地产必定停滞，甚至要出大事。因为毕竟不光是银行。不光是家庭，企业，大量资金都在土地和房子上。当我们的房子、土地卖不出去，我们的房子不值钱的时候，我不知道我们还有什么。你买房只能告诉你你已经一无所有了。所以这个不是小事。反过来说明什么，现在我们的经济，顺便说两句经济，我们的经济大家知道一季度增长7.7%，所以在世界上的一些经济学家和国内的也好，因为这个都是低预期，十八大也开了，政府又换届，经济增长放慢了。可能大家估计要冲8%，但我不这么看。因为我觉得7.7%已经相当不容易了，因为不知道我们从去年，尤其我们今年第一季度政府在换届，包括我们去年增长7.6%，也是为了换届。所以定这个指标是有原因的，大家都在换届，领导都在换，哪有心情干，老的已经退了提前半年已经不怎么干了，还怎么制订目标，因为目标对他已经没有意义了。所以在这种情况下我们经济还保持这个水平相当不容易。

所以我认为这是一个特殊情况，但是现在也确实我们经济遇到了困难，跟以前不一样了。因为我们经济和以前发展方式不一样，如果我们继续保持以前那种发展方式，在保持我们8-9%的水平，不太容易。但是那种方式可能就是短期的，就是破坏性的。但现在我们经济不能那样，结构上转变，现在我们遇到一些困难，第一个困难就是外贸，第一季度15%，第二季度10%在下降，外贸是我们三驾马车很重要的一个。所以这个应当是我们预想到的，因为毕竟是我们主要的出口的国家经济都不行，他们购买能力在下降。第二方面我们的产品，现在出的产品要从低价值的产品确实应当改变，不改变也不行。

第二方面就是我们的投资，我们过去靠投资拉动经济当我们投资不像以前那样投资下降了。前两年我们四万亿带动地方30多万亿，现在我们出现产能过剩，钢铁、水泥、建材都出现产能过剩，我们的光伏大量出口，一保护完了，我们被动了。这是我们计划不合理。这是第二方面。现在我们不是以投资为由，我们应当是均衡的，现在应当比例稍微有点变化，比如以消费，现在占50%多点，投资第二位30%多，剩下10%是进出口贸易。以前投资占主流。但是这个困难，经济的困难是企业现在确实挺困难，第三点困难就是我们过去的基数太大，所以再保持10%的增长难度越来越大。但是也有办法，我在思考这个问题，我们可以通过三点方面来发展稳固我们的经济，更长的可持续发展。第一点就是改革开放，实际上我们前30年是靠改革开放，靠扩大建立市场，靠和国际贸易接轨保持的增长，所以说我们这些年滞后了，太保守了。

第二点就是我们既然以内需为主，就应当把我们民间资本，民营经济调动，实际上无论一个国家，一个城市，要没有吸引投资的能力，吸引企业的能力，靠什么发展。我不知道你靠什么发展。我们现在还有的优势，最起码是国际上投资愿意往我们这边投。我们国内还有企业，还有很多活在干，才能卖出产品。

第三方面也是非常重要的，调动劳动者的积极性，现在这方面做的不够。一个是我们分配，第二是最低保障，人的能量太大了。我是有体会。

这三方面是我们保证经济可持续发展的基础条件。所以这么说我为什么谈经济，实际上也是作为房地产来讲，经济保持稳定以后，房地产就稳定了。因为房地产业的特点就是需要钱。而且需要银行的钱。即使我们2011年“国四条”出台以后，我们房地产遇到困难的并不是说限购，限购有多少城市，限购有多大的范围，最重要的是银行。大家在企业的才有体会，贷款贷不到，我们现在的局面好转是我们的资金运转比以前强了。实话讲，什么都不限，银行一卡,全死。你想2011年第四季度银行企业贷款一年都不好贷，消费者买房贷不了款，这个行业还怎么干?老百姓买房贷不下来，开发企业贷不下来。所以咱们第四季度是2011年第四季度整个停下来了。那些指标都是前三季度上取得。所以钱是银行决定的。

现在今年还有一个好的是融资条件好一些，我不知道你们企业，现在企业活多了，就怕没有钱。限购当然也有影响，那是不得以的办法。所以现在目前这三限，限价，限贷，限购短时间取消不了。取消就出现2009年2010年的情况，可能比那个还严重。所以我把那段时间，一年涨三倍，哪个城市最少一倍。这样的市场肯定短命。实体市场成了虚拟市场，炒完了就完了，市场就完了。所以限制是为了缓解供求关系，没有办法。就这么限北京那么严格。刚性需求那么猛我都没想到，所以这个肯定不是长期的，说永远就这么限下去，那市场不得了。在没有新的办法之前，没有办法取代只能用这种办法。你什么时间新的手段没有建立起来只能这样。

最后一点有人说房价怎么越调越高，我说不调更高，没有办法控制，怎么调而不降，我说从来不降，只有个别楼盘，个别的时间点降过。如果要房价下去就搞计划经济，搞计划经济政府还有钱吗?给大家盖房子钱都没有了。只有市场，只有改革，我们才能发展。所以肯定要发展。但是矛盾要解决。暂时的困难，改革中遇到的。

最后一点谈咱们武清。无的放矢，没有调查研究。但是有好事就是咱们包括北京、天津经济合作，无论周边环境，各方面条件，但是我刚才听了大家的讨论，说明我们武清的房地产开发企业现在市场比较好，卖的比较好，钱也挣不少。

但武清要发展我觉得一个城镇要发展，从我感官上来说，确实要寻找新的发展点，因为总结前面发展靠的是政策，包括房地产发展。现在我们有很多产业。可能将来要嫁接从北京和天津还有很多产业，我觉得第一个我提出一个建议就是把武清城市做漂亮，为什么?你不做漂亮，你往前抢前面有廊坊，能不能跨越廊坊进武清这就是你的水平，因为毕竟大家还是认北京。

第二从房地产开发，我觉得房地产有两个方面我提出建议。因为你是从武清本身的消化能力有限，毕竟是一个小城镇。而且在房地产消费方面是一个缓慢的过程，一下子做大了不仅房子卖不出去，经济投资营养过剩，不敢来了，因为房子卖出去，市场不好，谁还敢投资。我觉得不能那么干，所以我觉得从房地产，我不了解咱们资源，一个刚才说的，一个旅游业有地热资源，这个挺好。还有一点我觉得是养老产业。因为处在这个地方，如果我们做一个生态城市的话，有水有生态的话，承接北京的养老产业和天津的养老产业。打造一个漂亮的养老产业城，也真不错。我建议找一个新的点，把别人的东西抢过来，比如我到潍坊房价才四五千，城市基础相当不错。我们怎么回事儿，我说就是从空中全飞过去，因为你那边是青岛、烟台和威海，就靠自己消费，和你周边消费，北京天津都直接到烟台落地到那买房，所以是不是这个关系，我们前面还有廊坊，廊坊很厉害。比我们还大，规模各方面。而且山河雅颂和河北的经济圈和北京紧紧相环，所以没有关系，就看我们政府的主动性，政府要有新的办法，什么叫创新，创意。我们要改革，要有创新。这样就可能把我们北京有些产业，把第二机场将来有些产业做一些空间领域。房地产我刚才讲要做房地产养老这块，环境我听你们讲的，因为这块是我们现在各个政府关注的，但是没有办法，因为我也承接这块，你们谁搞养老地产找我也行，因为我去年就退休了。所以还在老年环境委员会当主任，我要推荐这个，确实是好项目，支持。